Kısaca
- Kiralayarak satın almada önce mülkte kiracı olarak oturursunuz. Kiranın bir kısmı, daha sonra ödenecek satış fiyatından mahsup edilir.
- Satış fiyatı en başta belirlenir. Piyasada sonradan yaşanan fiyat artışları artık önemli değildir.
- Bir gayrimenkulün satın alınması söz konusu olduğu için sözleşmenin tamamı noterde düzenlenmelidir. Taraflar arasında noter olmadan imzalanan bir kiralayarak satın alma sözleşmesi geçersizdir.
- Tapu siciline işlenen bir tapu devri şerhi (Auflassungsvormerkung), satıcının mülkü başka birine satmaya kalkması veya iflas etmesi durumunda alıcıyı korur.
- Toplamda kiralayarak satın alma, genellikle klasik bir konut kredisinden daha pahalıdır. Yine de örneğin öz sermayeniz yoksa veya banka (henüz) kredi vermiyorsa mantıklı olabilir.
Kiralayarak satın alma nasıl işler?
Kiralayarak satın alma, normalde ayrı ayrı bildiğiniz iki sözleşmeyi birleştirir: bir kira sözleşmesi ve bir satış sözleşmesi. Uygulamada ikisi tek bir noter senedinde bir araya getirilir. Süreç neredeyse her zaman aynı dört aşamadan oluşur.
Noterde sözleşme
Alıcı ve satıcı satış fiyatı, aylık kira, mahsup oranı ve süre konusunda anlaşır. Noter her şeyi resmî senede bağlar ve genellikle tapu sicilinde tapu devri şerhi için başvuruda bulunur.
Kira dönemi
Alıcı taşınır ve her ay kira öder. Kararlaştırılan pay satış fiyatından mahsup edilir. Kira dönemi genellikle beş ile on beş yıl arasında sürer.
Satın alma zamanı
Kararlaştırılan tarihte kalan satış bedeli ödenir. Kiralayarak satın alanların çoğu bu tutarı bir banka kredisiyle finanse eder; mahsup edilen ödemeler bu kredi için artık öz sermaye gibi sayılır.
Mülkiyet
Kalan satış bedeli ödendikten sonra iki taraf mülkiyetin devrini beyan eder (Auflassung). Tapu siciline tescil ile alıcı mülk sahibi olur.
İki model: satın alma yükümlülüğü veya satın alma opsiyonu
Kiralayarak satın alma (Mietkauf) kavramı, belirleyici bir noktada ayrılan iki sözleşme türünü kapsar: alıcının sonunda satın almak zorunda mı olduğu, yoksa yalnızca satın alabileceği mi.
| Satın alma yükümlülüklü kiralama | Satın alma opsiyonlu kiralama | |
|---|---|---|
| Satın alma kararı | Hemen noterde verilir. Alıcı satın almakla yükümlüdür. | Daha sonra verilir. Alıcı opsiyonu kullanabilir veya süresinin dolmasına izin verebilir. |
| Esneklik | Düşük. Sözleşmeden yalnızca sözleşmedeki kurallara göre çıkılabilir. | Yüksek. Satın alma olmazsa sözleşme normal bir kira ilişkisi gibi sona erer. |
| Daha önce mahsup edilen kira | Kesin olarak satış fiyatına sayılır. | Satın almaktan vazgeçilirse genellikle kaybolur. |
| Opsiyon bedeli | Yaygın değildir. | Satın alma hakkının bedeli olarak sıkça istenir. |
| Emlak alım vergisi | Sözleşmeyle birlikte doğar. | Genellikle ancak opsiyon kullanıldığında doğar. |
Almanya'da hukuki durum
Kiralayarak satın almaya özel bir yasa yoktur. Bunun yerine satış sözleşmelerine, kira sözleşmelerine ve taşınmaz işlemlerine ilişkin kurallar yan yana uygulanır. En önemli noktalara genel bir bakış:
Sözleşmenin tamamı için noter zorunluluğu
§ 311b BGB (Alman Medeni Kanunu)Bir taşınmazı satın almayı veya satmayı taahhüt eden herkesin noterde düzenlenmiş bir sözleşmeye ihtiyacı vardır. Kiralayarak satın almada bu, satın almayla bağlantılı olduğu ölçüde, yani örneğin mahsup, teslim veya süreyi düzenlediği durumlarda kira kısmı için de geçerlidir. Noter onayı yoksa sözleşmenin tamamı geçersizdir. Bu durumda ödenmiş tutarların iade edilmesi gerekir ve bu da çoğu zaman anlaşmazlık anlamına gelir.
Satın alma opsiyonu da satıcıyı bağlar ve bu nedenle noterde düzenlenmelidir.
Tapu devri şerhi (Auflassungsvormerkung)
§ 883 BGBŞerh, alıcının ileride mülk sahibi olma hakkını güvence altına alan bir tapu sicili kaydıdır. Şerh kayıtlı olduğu sürece satıcı mülkü geçerli bir şekilde başka birine satamaz veya alıcının aleyhine olacak şekilde ipotek gibi yüklerle sınırlandıramaz. Uzun yıllara yayılan bir kiralayarak satın almada şerh, alıcının en önemli güvencesidir.
Kira dönemi boyunca kira hukuku
§§ 535 ff. BGBKira dönemi boyunca, kiracıyı koruyan kurallarıyla birlikte konut kira hukuku geçerlidir. Bu, diğerlerinin yanı sıra fesih, yan gider hesabı ve ayıpları kapsar. Konut kira sözleşmelerinde cezai şartlar geçersizdir § 555 BGB. Onarım ve bakım yükümlülüklerini yasadan farklı paylaştırmak isteyenler bunu noter sözleşmesinde açıkça düzenlemelidir, çünkü matbu sözleşme maddeleri çoğu zaman geçerli olmaz.
Ticari satıcılarda tüketicinin korunması
§ 506 BGBBir girişimci, örneğin bir müteahhit veya konut şirketi, bir özel kişiye satış yaparsa, kiralayarak satın alma ücretli bir finansman kolaylığı sayılabilir. Bu durumda tüketicilere yönelik konut kredilerine ilişkin kurallar kıyasen uygulanır. Bunlara özel bilgilendirme yükümlülükleri ve cayma hakkı da dahildir. Bunun somut durumda geçerli olup olmadığı sözleşmenin nasıl düzenlendiğine bağlıdır; bu konu uzman bir avukatın veya noterin değerlendirmesi gereken bir sorudur.
Emlak alım vergisi (Grunderwerbsteuer)
§ 1 GrEStGVergi, geçerli satış sözleşmesiyle birlikte doğar. Satın alma yükümlülüklü kiralamada bu, en baştaki noter işlemidir; yalnızca satın alma opsiyonu içeren bir sözleşmede ise genellikle ancak opsiyonun kullanılmasıdır. Vergi oranını her eyalet kendisi belirler; oran şu anda satış fiyatının yüzde 3,5'i ile yüzde 6,5'i arasındadır.
Satıcının iflası
§§ 106, 108 InsO (Alman İflas Kanunu)Satıcı iflas ederse konut kira sözleşmesi kural olarak devam eder. Tapuya işlenmiş bir şerh iflasa karşı korumalıdır: İflas idaresi alıcının satın alma talebini yerine getirmek zorundadır. Şerh yoksa alıcı, daha önce mahsup edilmiş ödemelerini kaybedebilir.
Satıcı açısından vergiler
§§ 21, 23 EStG (Alman Gelir Vergisi Kanunu)Mülkiyet devrine kadar kira gelirleri, satıcı için kira geliri sayılır. Satıcının mülkü kendisinin edinmesi ile satış arasında on yıldan az süre varsa, satış kazancı da vergiye tabi olabilir. Sözleşme kesinleşmeden önce bir vergi danışmanıyla görüşmek faydalı olur.
Kiralayarak satın alma hesaplama aracı
Rakamlarla oynayın. Örnek, kira döneminin sonunda ne kadarın mahsup edileceğini, geriye ne kadarının finanse edilmesi gerektiğini ve kiralayarak satın almanın toplamda neye mal olduğunu gösterir. Değerler örnek değerlerdir.
Doğrudan satın almayla karşılaştırma
Aynı peşinat; kira yerine aynı aylık tutarı kredi taksiti olarak ödersiniz. Kira döneminden sonra kalan borç hesaba katılmıştır.
Kalan satış bedelinin finansmanı için ödenecek faizler, konutun yan giderleri ve bakım masrafları dahil değildir. Kiranın mahsup edilmeyen kısmı, bu süre boyunca oturmak için ödediğiniz tutara karşılık gelir.
Kiralayarak satın alma kimler için uygun?
Alıcılar için
- Öz sermaye olmadan veya az öz sermayeyle ev sahibi olma yolu
- Sabit satış fiyatı, artan fiyatlara karşı korur
- Satın almadan önce mülkü ve çevreyi tanımak için zaman
- Sonraki kredi için kredi notunu güçlendirmek için zaman
- Toplam maliyet genellikle banka kredisine göre daha yüksektir
- Seçenek az; mülklerin bir kısmı zor konumlarda veya kötü durumda
- Satın alma olmazsa mahsup edilen pay çoğu zaman kaybolur
- Fiyatlar düşerse sabit fiyat dezavantaja dönüşebilir
Satıcılar için
- Zor satılan mülkler için bile daha geniş bir alıcı kitlesi
- Satışa kadar düzenli kira geliri
- Çoğu zaman hemen satışa göre daha yüksek bir satış fiyatı
- Satış bedelinin tamamı ancak geç elde edilir
- Alıcının ödeme güçlüğüne düşme riski
- Teslime kadar mülk sahibi yükümlülükleri ve sorumluluğu devam eder
- Vergisel sonuçların dikkatle planlanması gerekir
Noter randevusu öncesi kontrol listesi
Netleşen maddeleri işaretleyin. İşaretleriniz bu tarayıcıda kayıtlı kalır.
Sözlük
- Mahsup oranı
- Aylık kiranın satış fiyatından mahsup edilen payı, örneğin yüzde 60 (Anrechnungsquote).
- Mülkiyet devri beyanı
- Mülkiyetin devredildiğine dair noter huzurunda beyan edilen anlaşma (Auflassung). Alıcı ancak bu beyan ve tapu siciline tescil ile mülk sahibi olur.
- Tapu devri şerhi
- Alıcının mülkiyet hakkını, başkasına satışa ve iflasa karşı da güvence altına alan tapu sicili kaydı (Auflassungsvormerkung).
- Opsiyon bedeli
- Mülkü daha sonra satın alma hakkı için yapılan tek seferlik ödeme (Optionsentgelt). Çoğu zaman mahsup edilir, ancak satın alma olmazsa genellikle yanar.
- Kalan satış bedeli
- Satış fiyatından mahsup edilen tüm kira payları ve peşinatlar düşüldükten sonra kalan tutar. Satın alma anında ödenir (Restkaufpreis).
- Emlak alım vergisi
- Taşınmaz edinimi üzerine alınan, oranını her eyaletin kendisinin belirlediği vergi (Grunderwerbsteuer).
Mietkaufnest olarak rolümüz
Mietkaufnest, kiralayarak satın alınabilecek gayrimenkuller için bir ilan portalıdır. İlan verenleri ve ilgilenen kişileri bir araya getiririz; bu sırada her iki tarafın kimliğini ve ilan verenlerin mülkiyet belgelerini kontrol ederiz.
- Emlakçı değiliz ve sözleşmelere aracılık etmeyiz.
- Hukuk bürosu değiliz ve hukuki danışmanlık vermeyiz.
- Sözleşmeleri doğrudan karşı tarafla, her zaman noterde yaparsınız.
Bu rehber, doğru soruları sormanıza yardımcı olmak içindir. Kendi durumunuza ilişkin yanıtları uzman bir avukattan veya vergi danışmanından alırsınız.