Коротко
- За схемою Mietkauf Ви спочатку живете в житлі як орендар. Частина орендної плати зараховується в рахунок ціни купівлі, яку потрібно сплатити пізніше.
- Ціну купівлі фіксують одразу на початку. Подальше зростання цін на ринку вже не має значення.
- Оскільки йдеться про купівлю нерухомості, увесь договір має бути нотаріально посвідчений. Договір Mietkauf, підписаний приватно, є недійсним.
- Попередній запис про передачу права власності (Auflassungsvormerkung) у земельній книзі (Grundbuch) захищає покупця, якщо продавець захоче продати нерухомість комусь іншому або збанкрутує.
- Загалом Mietkauf зазвичай дорожчий за класичний іпотечний кредит. Проте він може бути вигідним, наприклад, якщо бракує власного капіталу або банк (поки що) не надає кредит.
Як відбувається Mietkauf
Mietkauf поєднує два договори, які Ви зазвичай знаєте окремо: договір оренди і договір купівлі-продажу. На практиці обидва об'єднують в одному нотаріальному акті. Процес майже завжди складається з тих самих чотирьох етапів.
Договір у нотаріуса
Покупець і продавець домовляються про ціну купівлі, щомісячну орендну плату, частку зарахування і строк. Нотаріус посвідчує все це і, як правило, подає заяву про внесення попереднього запису до земельної книги.
Період оренди
Покупець в'їжджає і щомісяця сплачує орендну плату. Узгоджена частка зараховується в рахунок ціни купівлі. Період оренди зазвичай триває від п'яти до п'ятнадцяти років.
Момент купівлі
У погоджений строк настає час сплатити залишок ціни купівлі (Restkaufpreis). Більшість покупців фінансують його банківським кредитом, для якого зараховані платежі тепер діють як власний капітал.
Право власності
Після сплати залишку ціни обидві сторони заявляють про передачу права власності (Auflassung). Із внесенням запису до земельної книги покупець стає власником.
Дві моделі: обов'язок купівлі або опціон на купівлю
Під поняттям Mietkauf розуміють дві форми договору, які відрізняються в одному вирішальному пункті: чи мусить покупець наприкінці купити житло, чи лише може це зробити.
| Оренда з обов'язком викупу | Оренда з правом викупу | |
|---|---|---|
| Рішення про купівлю | Ухвалюється одразу в нотаріуса. Покупець зобов'язаний купити. | Ухвалюється пізніше. Покупець може скористатися опціоном або відмовитися від нього. |
| Гнучкість | Низька. Вийти з договору можна лише на умовах, передбачених договором. | Висока. Без купівлі договір закінчується як звичайна оренда. |
| Уже зарахована орендна плата | Гарантовано йде в рахунок ціни купівлі. | У разі відмови від купівлі зазвичай втрачається. |
| Плата за опціон | Не прийнята. | Часто стягується як ціна за право купівлі. |
| Податок на придбання нерухомості | Виникає вже з укладенням договору. | Зазвичай виникає лише тоді, коли покупець скористається опціоном. |
Правова ситуація в Німеччині
Окремого закону про Mietkauf немає. Натомість паралельно діють правила для договорів купівлі-продажу, договорів оренди та угод із земельними ділянками. Найважливіше коротко:
Нотаріальне посвідчення всього договору
§ 311b BGB (Цивільний кодекс)Хто зобов'язується купити або продати земельну ділянку, потребує нотаріально посвідченого договору. У випадку Mietkauf це стосується й орендної частини, якщо вона пов'язана з купівлею, тобто регулює, наприклад, зарахування, передачу житла або строк. Без нотаріального посвідчення весь договір є нікчемним. Уже сплачені суми тоді доводиться повертати, що часто означає суперечки.
Опціон на купівлю також зобов'язує продавця, тому його теж потрібно посвідчити нотаріально.
Попередній запис про передачу права власності
§ 883 BGBПопередній запис (Vormerkung) – це запис у земельній книзі, який забезпечує майбутнє право покупця на власність. Поки він внесений, продавець не може дійсно продати нерухомість комусь іншому або обтяжити її на шкоду покупцеві. Для Mietkauf, що триває багато років, це найважливіший захист покупця.
Орендне право в період оренди
§§ 535 ff. BGBПід час періоду оренди діє законодавство про оренду житла з його захисними нормами для орендарів. Це стосується, зокрема, розірвання договору, розрахунку комунальних платежів і недоліків житла. Договірні штрафи в договорах оренди житла недійсні § 555 BGB. Хто хоче розподілити ремонт і утримання житла інакше, ніж передбачає закон, має чітко прописати це в нотаріальному договорі, адже типові шаблонні умови часто не мають сили.
Захист споживачів у разі продавців-підприємців
§ 506 BGBЯкщо підприємець, наприклад забудовник або житлова компанія, продає житло приватній особі, Mietkauf може вважатися платною фінансовою допомогою. Тоді відповідно застосовуються правила щодо споживчих кредитів на нерухомість. До них належать особливі обов'язки щодо інформування та право відкликання. Чи діє це в конкретному випадку, залежить від змісту договору – це питання для профільного адвоката або нотаріуса.
Податок на придбання нерухомості
§ 1 GrEStGПодаток (Grunderwerbsteuer) виникає з укладенням дійсного договору купівлі-продажу. У разі Mietkauf з обов'язком купівлі це вже нотаріальне посвідчення на початку, у разі чистого опціону на купівлю – як правило, лише момент, коли покупець скористається опціоном. Ставку кожна федеральна земля встановлює самостійно, наразі від 3,5 до 6,5 відсотка ціни купівлі.
Неплатоспроможність продавця
§§ 106, 108 InsO (Закон про неплатоспроможність)Якщо продавець збанкрутує, договір оренди житла, як правило, продовжує діяти. Внесений попередній запис захищений від банкрутства: керуючий у справі про неплатоспроможність мусить виконати вимогу щодо купівлі. Без попереднього запису покупець, навпаки, може залишитися ні з чим, утративши вже зараховані платежі.
Податки для продавця
§§ 21, 23 EStG (Закон про податок на доходи)До переходу права власності орендна плата для продавця є доходом від здавання в оренду. Якщо між власним придбанням і продажем минуло менше десяти років, прибуток від продажу також може оподатковуватися. Тут варто поговорити з податковим консультантом ще до укладення договору.
Калькулятор Mietkauf
Пограйтеся з цифрами. Приклад показує, скільки буде зараховано наприкінці періоду оренди, що ще потрібно буде профінансувати і скільки загалом коштує Mietkauf. Значення наведено для прикладу.
Порівняння з прямою купівлею
Той самий перший внесок, а замість оренди ви сплачуєте ту саму суму щомісяця як платіж за кредитом. Залишок боргу після періоду оренди враховано.
Не враховано відсотки за фінансування залишку ціни, комунальні та інші поточні витрати на житло, а також утримання. Незарахована частина орендної плати – це те, що Ви за цей час платите за проживання.
Відкрити калькулятор на окремій сторінці й поділитися результатом
Кому вигідний Mietkauf
Для покупців
- Шлях до власного житла без власного капіталу або з невеликим капіталом
- Фіксована ціна захищає від зростання цін
- Час, щоб до купівлі краще пізнати житло і район
- Час, щоб покращити кредитоспроможність для подальшого фінансування
- Загальні витрати зазвичай вищі, ніж за банківського кредиту
- Пропозицій мало, об'єкти часом у невдалому розташуванні або в поганому стані
- Без купівлі зарахована частка часто втрачається
- Фіксована ціна може стати недоліком, якщо ціни падають
Для продавців
- Ширше коло зацікавлених, навіть для об'єктів, які важко продати
- Регулярний дохід від оренди до продажу
- Часто вища ціна, ніж у разі негайного продажу
- Повну суму від продажу отримуєте лише пізно
- Ризик, що покупець стане неплатоспроможним
- До передачі житла зберігаються обов'язки та відповідальність власника
- Податкові наслідки потрібно ретельно спланувати
Чек-лист перед візитом до нотаріуса
Позначте те, що вже з'ясовано. Ваші позначки зберігаються в цьому браузері.
Глосарій
- Частка зарахування
- Частка щомісячної орендної плати, яка зараховується в рахунок ціни купівлі, наприклад 60 відсотків (Anrechnungsquote).
- Передача права власності
- Нотаріально засвідчена згода сторін про перехід права власності (Auflassung). Лише після неї та внесення запису до земельної книги покупець стає власником.
- Попередній запис про передачу права власності
- Запис у земельній книзі, який забезпечує право покупця на власність, зокрема від перепродажу та банкрутства (Auflassungsvormerkung).
- Плата за опціон
- Одноразовий платіж за право купити нерухомість пізніше (Optionsentgelt). Часто зараховується, але без купівлі зазвичай втрачається.
- Залишок ціни
- Ціна купівлі за вирахуванням усіх зарахованих частин орендної плати та внесків. Його потрібно сплатити на момент купівлі (Restkaufpreis).
- Податок на придбання нерухомості
- Податок на придбання земельних ділянок, ставку якого кожна федеральна земля встановлює самостійно (Grunderwerbsteuer).
Наша роль у Mietkaufnest
Mietkaufnest – це портал оголошень про нерухомість для оренди з викупом. Ми допомагаємо продавцям і зацікавленим особам знайти одне одного та перевіряємо особу обох сторін, а також підтвердження права власності продавців.
- Ми не є маклером і не є посередником в укладенні договорів.
- Ми не є юридичною фірмою і не надаємо юридичних консультацій.
- Договори Ви укладаєте безпосередньо з іншою стороною, завжди в нотаріуса.
Цей довідник має допомогти Вам поставити правильні запитання. Відповіді для Вашої ситуації дасть профільний адвокат або податковий консультант.