Tóm tắt
- Khi thuê mua, ban đầu bạn ở với tư cách người thuê. Một phần tiền thuê được khấu trừ vào giá mua sẽ đến hạn thanh toán sau này.
- Giá mua được ấn định ngay từ đầu. Việc giá thị trường tăng sau đó không còn ảnh hưởng nữa.
- Vì đây là việc mua bất động sản, toàn bộ hợp đồng phải được công chứng. Hợp đồng thuê mua chỉ ký tay riêng giữa hai bên là vô hiệu.
- Đăng ký dự báo chuyển nhượng quyền sở hữu (Auflassungsvormerkung) trong sổ địa bạ bảo vệ người mua nếu người bán muốn bán bất động sản cho người khác hoặc bị phá sản.
- Tính tổng thể, thuê mua thường đắt hơn vay mua nhà thông thường. Tuy vậy, thuê mua vẫn có thể đáng cân nhắc, chẳng hạn khi bạn thiếu vốn tự có hoặc ngân hàng (chưa) cho vay.
Quy trình thuê mua
Thuê mua kết hợp hai hợp đồng mà bình thường bạn biết riêng rẽ: hợp đồng thuê nhà và hợp đồng mua bán. Trên thực tế, cả hai được gộp trong một văn bản công chứng duy nhất. Quy trình hầu như luôn gồm bốn giai đoạn giống nhau.
Ký hợp đồng tại văn phòng công chứng
Người mua và người bán thỏa thuận giá mua, tiền thuê hàng tháng, tỷ lệ khấu trừ và thời hạn. Công chứng viên lập văn bản công chứng cho toàn bộ nội dung và thường nộp đơn đăng ký dự báo chuyển nhượng vào sổ địa bạ.
Giai đoạn thuê
Người mua dọn vào ở và trả tiền thuê hằng tháng. Phần đã thỏa thuận được khấu trừ vào giá mua. Giai đoạn thuê thường kéo dài từ năm đến mười lăm năm.
Thời điểm mua
Đến thời hạn đã thỏa thuận, giá mua còn lại đến hạn thanh toán. Phần lớn người thuê mua trả khoản này bằng khoản vay ngân hàng, và lúc đó các khoản đã được khấu trừ có tác dụng như vốn tự có.
Quyền sở hữu
Sau khi thanh toán giá mua còn lại, hai bên tuyên bố thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu (Auflassung). Khi được ghi vào sổ địa bạ, người mua trở thành chủ sở hữu.
Hai mô hình: nghĩa vụ mua hoặc quyền chọn mua
Khái niệm thuê mua bao gồm hai hình thức hợp đồng, khác nhau ở một điểm quyết định: người mua cuối cùng phải mua hay chỉ được quyền mua.
| Thuê mua với nghĩa vụ mua | Thuê với quyền chọn mua | |
|---|---|---|
| Quyết định mua | Được đưa ra ngay tại văn phòng công chứng. Người mua có nghĩa vụ phải mua. | Được đưa ra sau. Người mua có thể thực hiện quyền chọn hoặc để quyền chọn hết hiệu lực. |
| Tính linh hoạt | Thấp. Chỉ có thể rút lui theo các điều khoản của hợp đồng. | Cao. Nếu không mua, hợp đồng kết thúc như một hợp đồng thuê nhà bình thường. |
| Tiền thuê đã được khấu trừ | Chắc chắn được tính vào giá mua. | Thường bị mất nếu bạn quyết định không mua. |
| Phí quyền chọn mua | Không phổ biến. | Thường được yêu cầu, như cái giá cho quyền được mua. |
| Thuế chuyển nhượng bất động sản | Phát sinh ngay khi ký hợp đồng. | Thường chỉ phát sinh khi thực hiện quyền chọn mua. |
Tình hình pháp lý tại Đức
Không có luật riêng về thuê mua. Thay vào đó, các quy định về hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê nhà và giao dịch đất đai được áp dụng song song. Những điểm quan trọng nhất tóm tắt như sau:
Bắt buộc công chứng toàn bộ hợp đồng
§ 311b BGB (Bộ luật Dân sự)Ai cam kết mua hoặc bán một mảnh đất đều cần hợp đồng được công chứng. Khi thuê mua, điều này cũng áp dụng cho phần thuê nếu phần đó gắn liền với việc mua, chẳng hạn khi quy định về khấu trừ, bàn giao hay thời hạn. Nếu thiếu công chứng, toàn bộ hợp đồng vô hiệu. Khi đó các khoản đã thanh toán phải được hoàn trả lại, điều này thường dẫn đến tranh chấp.
Quyền chọn mua cũng ràng buộc người bán, vì vậy cũng phải được công chứng.
Đăng ký dự báo chuyển nhượng quyền sở hữu
§ 883 BGBĐăng ký dự báo là một mục ghi trong sổ địa bạ, bảo đảm quyền yêu cầu sở hữu trong tương lai của người mua. Chừng nào đăng ký này còn hiệu lực, người bán không thể bán bất động sản cho người khác một cách hợp lệ hoặc thế chấp, đặt gánh nặng lên bất động sản gây bất lợi cho người mua. Với một giao dịch thuê mua kéo dài nhiều năm, đây là sự bảo vệ quan trọng nhất cho người mua.
Luật thuê nhà trong giai đoạn thuê
§§ 535 ff. BGBTrong giai đoạn thuê, luật thuê nhà ở được áp dụng cùng các quy định bảo vệ người thuê. Điều này liên quan đến việc chấm dứt hợp đồng, quyết toán chi phí phụ và khiếm khuyết của nhà, cùng nhiều vấn đề khác. Điều khoản phạt hợp đồng trong hợp đồng thuê nhà ở là vô hiệu § 555 BGB. Nếu muốn phân chia việc sửa chữa và bảo trì khác với quy định của luật, bạn nên ghi rõ ràng trong hợp đồng công chứng, vì các điều khoản soạn sẵn theo mẫu thường không có hiệu lực.
Bảo vệ người tiêu dùng khi người bán là doanh nghiệp
§ 506 BGBNếu một doanh nghiệp, chẳng hạn chủ đầu tư xây dựng hoặc công ty nhà ở, bán cho cá nhân, thuê mua có thể được coi là một hình thức hỗ trợ tài chính có trả phí. Khi đó các quy định về khoản vay bất động sản cho người tiêu dùng được áp dụng tương ứng, bao gồm nghĩa vụ cung cấp thông tin đặc biệt và quyền hủy ngang hợp đồng. Việc điều này có áp dụng trong từng trường hợp hay không phụ thuộc vào cách soạn hợp đồng, và cần được luật sư chuyên ngành hoặc công chứng viên xem xét.
Thuế chuyển nhượng bất động sản
§ 1 GrEStGThuế phát sinh khi có hợp đồng mua bán có hiệu lực. Với thuê mua có nghĩa vụ mua, đó là thời điểm công chứng ngay từ đầu; với quyền chọn mua đơn thuần, thường chỉ khi thực hiện quyền chọn. Mỗi bang tự quy định mức thuế, hiện nay từ 3,5 đến 6,5 phần trăm giá mua.
Người bán bị phá sản
§§ 106, 108 InsO (Luật Phá sản)Nếu người bán bị phá sản, về nguyên tắc hợp đồng thuê nhà ở vẫn tiếp tục. Đăng ký dự báo đã được ghi vào sổ địa bạ không bị ảnh hưởng bởi phá sản: người quản lý tài sản phá sản phải thực hiện quyền yêu cầu mua của người mua. Ngược lại, nếu không có đăng ký dự báo, người mua có thể mất trắng các khoản đã được khấu trừ.
Thuế đối với người bán
§§ 21, 23 EStG (Luật Thuế thu nhập)Cho đến khi quyền sở hữu được chuyển giao, tiền thuê là thu nhập từ cho thuê của người bán. Nếu khoảng thời gian giữa lúc người bán tự mua và lúc bán dưới mười năm, lợi nhuận từ việc bán cũng có thể phải chịu thuế. Bạn nên trao đổi với cố vấn thuế trước khi hợp đồng được soạn xong.
Công cụ tính thuê mua
Hãy thử thay đổi các con số. Ví dụ cho thấy bao nhiêu tiền được khấu trừ vào cuối giai đoạn thuê, bao nhiêu còn phải vay và tổng chi phí thuê mua là bao nhiêu. Các giá trị chỉ là ví dụ.
So sánh với mua trực tiếp
Cùng khoản trả trước, và thay vì tiền thuê bạn trả cùng số tiền hàng tháng làm khoản trả góp. Dư nợ còn lại sau giai đoạn thuê đã được tính vào.
Chưa bao gồm lãi vay cho giá mua còn lại, chi phí phụ của căn nhà và chi phí bảo trì. Phần tiền thuê không được khấu trừ tương ứng với số tiền bạn trả cho việc ở trong thời gian đó.
Thuê mua phù hợp với ai
Đối với người mua
- Con đường sở hữu nhà dù không có hoặc có ít vốn tự có
- Giá mua cố định giúp tránh rủi ro giá tăng
- Có thời gian tìm hiểu căn nhà và khu vực trước khi mua
- Có thời gian xây dựng khả năng tín dụng cho khoản vay sau này
- Tổng chi phí thường cao hơn so với vay ngân hàng
- Ít nguồn cung, một số bất động sản ở vị trí khó khăn hoặc tình trạng kém
- Nếu không mua, phần đã khấu trừ thường bị mất
- Giá cố định có thể trở thành bất lợi khi giá giảm
Đối với người bán
- Nhiều người quan tâm hơn, kể cả với bất động sản khó bán
- Thu nhập từ tiền thuê đều đặn cho đến khi bán
- Giá bán thường cao hơn so với bán ngay
- Toàn bộ tiền bán chỉ về muộn
- Rủi ro người mua mất khả năng thanh toán
- Vẫn phải gánh nghĩa vụ và trách nhiệm của chủ sở hữu cho đến khi bàn giao
- Cần lên kế hoạch cẩn thận về hệ quả thuế
Danh mục kiểm tra trước buổi hẹn công chứng
Hãy đánh dấu những gì đã được làm rõ. Các dấu tích của bạn được lưu trong trình duyệt này.
Thuật ngữ
- Tỷ lệ khấu trừ
- Phần tiền thuê hàng tháng được khấu trừ vào giá mua, ví dụ 60 phần trăm (Anrechnungsquote).
- Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sở hữu
- Thỏa thuận được tuyên bố trước công chứng viên rằng quyền sở hữu được chuyển giao (Auflassung). Chỉ khi có thỏa thuận này và được ghi vào sổ địa bạ, người mua mới trở thành chủ sở hữu.
- Đăng ký dự báo chuyển nhượng quyền sở hữu
- Mục ghi trong sổ địa bạ bảo đảm quyền yêu cầu sở hữu của người mua, kể cả trước việc bán lại cho người khác và phá sản (Auflassungsvormerkung).
- Phí quyền chọn mua
- Khoản thanh toán một lần cho quyền được mua bất động sản sau này (Optionsentgelt). Thường được khấu trừ, nhưng phần lớn sẽ mất nếu không mua.
- Giá mua còn lại
- Giá mua trừ đi tất cả phần tiền thuê đã được khấu trừ và các khoản trả trước. Khoản này đến hạn vào thời điểm mua (Restkaufpreis).
- Thuế chuyển nhượng bất động sản
- Thuế đánh vào việc mua đất đai, mức thuế do từng bang tự quy định (Grunderwerbsteuer).
Vai trò của Mietkaufnest
Mietkaufnest là trang đăng tin dành cho bất động sản thuê mua. Chúng tôi kết nối người đăng tin và người quan tâm, đồng thời kiểm tra danh tính của cả hai bên cũng như giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của người đăng tin.
- Chúng tôi không phải là người môi giới và không làm trung gian hợp đồng.
- Chúng tôi không phải là văn phòng luật và không tư vấn pháp lý.
- Bạn ký hợp đồng trực tiếp với bên kia, luôn luôn tại văn phòng công chứng.
Cẩm nang này nhằm giúp bạn đặt ra đúng câu hỏi. Câu trả lời cho trường hợp cụ thể của bạn sẽ do luật sư chuyên ngành hoặc cố vấn thuế đưa ra.