W skrócie
- Przy najmie z wykupem najpierw mieszkają Państwo w nieruchomości jako najemca. Część czynszu jest zaliczana na poczet ceny zakupu, która staje się wymagalna później.
- Cenę zakupu ustala się już na samym początku. Późniejsze wzrosty cen na rynku nie mają wtedy znaczenia.
- Ponieważ chodzi o zakup nieruchomości, cała umowa musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa najmu z wykupem podpisana prywatnie jest nieważna.
- Wpis zabezpieczający roszczenie o przeniesienie własności w księdze wieczystej (Auflassungsvormerkung) chroni kupującego, gdyby sprzedający chciał sprzedać nieruchomość komuś innemu lub zbankrutował.
- W ostatecznym rozrachunku najem z wykupem jest zwykle droższy niż klasyczny kredyt hipoteczny. Mimo to może się opłacać, np. gdy brakuje wkładu własnego albo bank (jeszcze) nie chce udzielić finansowania.
Jak przebiega najem z wykupem
Najem z wykupem łączy dwie umowy, które zwykle funkcjonują osobno: umowę najmu i umowę sprzedaży. W praktyce obie zawiera się w jednym akcie notarialnym. Przebieg niemal zawsze obejmuje te same cztery etapy.
Umowa u notariusza
Kupujący i sprzedający uzgadniają cenę zakupu, miesięczny czynsz, stopę zaliczenia i okres trwania. Notariusz sporządza akt i z reguły składa wniosek o wpis zabezpieczający do księgi wieczystej.
Okres najmu
Kupujący wprowadza się i co miesiąc płaci czynsz. Uzgodniona część jest zaliczana na poczet ceny zakupu. Okres najmu trwa zwykle od pięciu do piętnastu lat.
Moment zakupu
W uzgodnionym terminie staje się wymagalna pozostała cena zakupu. Większość kupujących finansuje ją kredytem bankowym, przy którym zaliczone wpłaty działają teraz jak wkład własny.
Własność
Po zapłacie pozostałej ceny obie strony składają oświadczenie o przeniesieniu własności. Z chwilą wpisu do księgi wieczystej kupujący staje się właścicielem.
Dwa modele: obowiązek zakupu lub opcja zakupu
Pod pojęciem najmu z wykupem kryją się dwie formy umowy, które różnią się w jednym zasadniczym punkcie: czy kupujący na koniec musi kupić, czy tylko może kupić.
| Najem z obowiązkiem zakupu | Najem z opcją zakupu | |
|---|---|---|
| Decyzja o zakupie | Zapada od razu u notariusza. Kupujący jest zobowiązany do zakupu. | Zapada dopiero później. Kupujący może skorzystać z opcji albo pozwolić jej wygasnąć. |
| Elastyczność | Niewielka. Wycofanie się jest możliwe tylko na zasadach określonych w umowie. | Duża. Bez zakupu umowa kończy się jak zwykły najem. |
| Czynsz już zaliczony | Na pewno wchodzi w cenę zakupu. | W razie rezygnacji z zakupu zwykle przepada. |
| Opłata za opcję | Nie jest zwykle pobierana. | Często pobierana jako cena za prawo do zakupu. |
| Podatek od nabycia nieruchomości | Powstaje już z chwilą zawarcia umowy. | Z reguły powstaje dopiero przy skorzystaniu z opcji. |
Sytuacja prawna w Niemczech
Odrębnej ustawy o najmie z wykupem nie ma. Zamiast tego równolegle stosuje się przepisy dotyczące umów sprzedaży, umów najmu i obrotu nieruchomościami. Najważniejsze kwestie w skrócie:
Forma aktu notarialnego dla całej umowy
§ 311b BGB (kodeks cywilny)Kto zobowiązuje się kupić lub sprzedać nieruchomość, potrzebuje umowy w formie aktu notarialnego. Przy najmie z wykupem dotyczy to także części najmu, o ile jest powiązana z zakupem, czyli np. reguluje zaliczenie, wydanie nieruchomości lub okres trwania. Bez aktu notarialnego cała umowa jest nieważna. Wpłacone już kwoty trzeba wtedy rozliczyć zwrotnie, co często oznacza spory.
Również opcja zakupu wiąże sprzedającego i dlatego wymaga formy aktu notarialnego.
Wpis zabezpieczający (Auflassungsvormerkung)
§ 883 BGBWpis zabezpieczający to wpis w księdze wieczystej, który zabezpiecza przyszłe roszczenie kupującego o przeniesienie własności. Dopóki jest wpisany, sprzedający nie może skutecznie sprzedać nieruchomości komuś innemu ani obciążyć jej ze szkodą dla kupującego. Przy najmie z wykupem trwającym wiele lat jest to najważniejsza ochrona kupującego.
Prawo najmu w okresie najmu
§§ 535 ff. BGBW okresie najmu obowiązuje prawo najmu lokali mieszkalnych wraz z przepisami chroniącymi najemców. Dotyczy to m.in. wypowiedzenia, rozliczenia opłat eksploatacyjnych i wad. Kary umowne w umowach najmu lokali mieszkalnych są nieskuteczne § 555 BGB. Kto chce podzielić naprawy i utrzymanie nieruchomości inaczej, niż przewiduje ustawa, powinien precyzyjnie uregulować to w umowie notarialnej, ponieważ klauzule wzorcowe często się nie utrzymują.
Ochrona konsumenta przy sprzedających prowadzących działalność
§ 506 BGBJeśli przedsiębiorca, np. deweloper lub spółka mieszkaniowa, sprzedaje nieruchomość osobie prywatnej, najem z wykupem może zostać uznany za odpłatną pomoc finansową. Wówczas odpowiednio stosuje się przepisy o konsumenckich kredytach hipotecznych. Obejmują one szczególne obowiązki informacyjne i prawo odstąpienia. To, czy ma to zastosowanie w konkretnym przypadku, zależy od konstrukcji umowy i powinno zostać ocenione przez wyspecjalizowanego adwokata lub notariusza.
Podatek od nabycia nieruchomości
§ 1 GrEStGPodatek powstaje z chwilą zawarcia skutecznej umowy sprzedaży. Przy najmie z obowiązkiem zakupu jest to już akt notarialny na początku, przy samej opcji zakupu z reguły dopiero skorzystanie z opcji. Wysokość stawki ustala każdy kraj związkowy samodzielnie, obecnie od 3,5 do 6,5 procent ceny zakupu.
Upadłość sprzedającego
§§ 106, 108 InsO (prawo upadłościowe)Jeśli sprzedający zbankrutuje, umowa najmu lokalu mieszkalnego co do zasady trwa nadal. Wpisany wpis zabezpieczający jest odporny na upadłość: syndyk musi zrealizować roszczenie o zakup. Bez takiego wpisu kupujący może natomiast stracić już zaliczone wpłaty.
Podatki po stronie sprzedającego
§§ 21, 23 EStG (ustawa o podatku dochodowym)Do chwili przeniesienia własności przychody z czynszu są dla sprzedającego dochodem z najmu. Jeśli między własnym nabyciem a sprzedażą upłynęło mniej niż dziesięć lat, opodatkowaniu może podlegać także zysk ze sprzedaży. Warto porozmawiać z doradcą podatkowym, zanim umowa zostanie sporządzona.
Kalkulator najmu z wykupem
Proszę wypróbować różne wartości. Przykład pokazuje, ile zostanie zaliczone na koniec okresu najmu, co trzeba jeszcze sfinansować i ile najem z wykupem kosztuje łącznie. Wartości są przykładowe.
Porównanie z zakupem bezpośrednim
Ta sama wpłata początkowa, a zamiast czynszu płacisz tę samą kwotę miesięcznie jako ratę kredytu. Zadłużenie pozostałe po okresie najmu jest uwzględnione.
Nie uwzględniono odsetek od finansowania pozostałej ceny zakupu, opłat eksploatacyjnych ani kosztów utrzymania nieruchomości. Niezaliczona część czynszu odpowiada temu, co w tym czasie płacą Państwo za mieszkanie.
Dla kogo najem z wykupem się opłaca
Dla kupujących
- Droga do własności bez wkładu własnego lub z niewielkim wkładem
- Stała cena zakupu chroni przed wzrostem cen
- Czas na poznanie nieruchomości i okolicy przed zakupem
- Czas na zbudowanie zdolności kredytowej do późniejszego finansowania
- Łączne koszty zwykle wyższe niż przy kredycie bankowym
- Niewielka podaż, nieruchomości częściowo w trudnej lokalizacji lub w złym stanie
- Bez zakupu zaliczona część często przepada
- Stała cena może okazać się niekorzystna, gdy ceny spadają
Dla sprzedających
- Szersze grono zainteresowanych, także dla nieruchomości trudnych do sprzedania
- Bieżące przychody z czynszu aż do sprzedaży
- Często wyższa cena zakupu niż przy natychmiastowej sprzedaży
- Pełna kwota ze sprzedaży wpływa dopiero po długim czasie
- Ryzyko niewypłacalności kupującego
- Obowiązki i odpowiedzialność właściciela aż do wydania nieruchomości
- Skutki podatkowe wymagają starannego zaplanowania
Lista kontrolna przed wizytą u notariusza
Proszę zaznaczyć, co zostało już wyjaśnione. Zaznaczenia są zapisywane w tej przeglądarce.
Słowniczek
- Stopa zaliczenia
- Część miesięcznego czynszu zaliczana na poczet ceny zakupu, na przykład 60 procent (Anrechnungsquote).
- Przeniesienie własności
- Złożone przed notariuszem porozumienie stron o przejściu własności (Auflassung). Kupujący staje się właścicielem dopiero po przeniesieniu własności i wpisie do księgi wieczystej.
- Wpis zabezpieczający
- Wpis w księdze wieczystej zabezpieczający roszczenie kupującego o przeniesienie własności, również na wypadek dalszej sprzedaży i upadłości (Auflassungsvormerkung).
- Opłata za opcję
- Jednorazowa płatność za prawo do późniejszego zakupu nieruchomości (Optionsentgelt). Często jest zaliczana na poczet ceny, ale bez zakupu zwykle przepada.
- Pozostała cena zakupu
- Cena zakupu pomniejszona o wszystkie zaliczone części czynszu i wpłaty początkowe. Staje się wymagalna w chwili zakupu (Restkaufpreis).
- Podatek od nabycia nieruchomości
- Podatek od nabycia nieruchomości, którego stawkę ustala każdy kraj związkowy samodzielnie (Grunderwerbsteuer).
Nasza rola w Mietkaufnest
Mietkaufnest to portal ogłoszeniowy z nieruchomościami w najmie z wykupem. Łączymy ogłoszeniodawców i zainteresowanych, sprawdzając przy tym tożsamość obu stron oraz dowód własności ogłoszeniodawców.
- Nie jesteśmy pośrednikiem nieruchomości i nie pośredniczymy w zawieraniu umów.
- Nie jesteśmy kancelarią prawną i nie udzielamy porad prawnych.
- Umowy zawierają Państwo bezpośrednio z drugą stroną, zawsze u notariusza.
Ten poradnik ma pomóc w zadawaniu właściwych pytań. Odpowiedzi dotyczące Państwa sytuacji udzieli wyspecjalizowany adwokat lub doradca podatkowy.