Коротко
- При аренде с выкупом Вы сначала живёте в объекте как арендатор. Часть арендной платы засчитывается в цену покупки, которую нужно будет заплатить позже.
- Цена покупки фиксируется сразу, в самом начале. Последующий рост цен на рынке уже не играет роли.
- Поскольку речь идёт о покупке недвижимости, весь договор должен быть нотариально удостоверен. Договор аренды с выкупом, подписанный частным образом, недействителен.
- Предварительная запись о передаче права собственности (Auflassungsvormerkung) в Grundbuch защищает покупателя, если продавец захочет продать объект кому-то другому или обанкротится.
- В итоге аренда с выкупом обычно обходится дороже классической ипотеки. Тем не менее она может быть выгодной, например, если не хватает собственного капитала или банк (пока) не даёт кредит.
Как проходит аренда с выкупом
Аренда с выкупом объединяет два договора, которые обычно существуют по отдельности: договор аренды и договор купли-продажи. На практике оба оформляются в одном нотариальном акте. Процесс почти всегда состоит из одних и тех же четырёх этапов.
Договор у нотариуса
Покупатель и продавец согласовывают цену покупки, ежемесячную арендную плату, долю зачёта и срок. Нотариус всё удостоверяет и, как правило, подаёт заявление о внесении предварительной записи (Auflassungsvormerkung) в Grundbuch.
Период аренды
Покупатель въезжает и ежемесячно платит аренду. Согласованная доля засчитывается в цену покупки. Период аренды обычно длится от пяти до пятнадцати лет.
Момент покупки
В согласованный срок наступает срок оплаты остатка цены. Большинство покупателей финансируют его банковским кредитом, и зачтённые платежи при этом играют роль собственного капитала.
Собственность
После оплаты остатка цены обе стороны заявляют о передаче права собственности (Auflassung). С внесением записи в Grundbuch покупатель становится собственником.
Две модели: обязательный выкуп или право выкупа
Под понятием «аренда с выкупом» скрываются две формы договора, которые различаются в одном решающем пункте: обязан ли покупатель купить объект в конце срока или только вправе это сделать.
| Аренда с обязательным выкупом | Аренда с правом выкупа | |
|---|---|---|
| Решение о покупке | Принимается сразу у нотариуса. Покупатель обязан купить объект. | Принимается позже. Покупатель может воспользоваться опционом или отказаться от него. |
| Гибкость | Низкая. Выйти из договора можно только на его условиях. | Высокая. Без покупки договор заканчивается как обычная аренда. |
| Уже зачтённая арендная плата | Гарантированно идёт в счёт цены покупки. | При отказе от покупки, как правило, теряется. |
| Плата за опцион | Не принята. | Часто взимается как плата за право покупки. |
| Налог на приобретение недвижимости | Возникает уже при заключении договора. | Как правило, возникает только при реализации опциона. |
Правовая ситуация в Германии
Отдельного закона об аренде с выкупом нет. Вместо этого параллельно действуют правила о договорах купли-продажи, договорах аренды и сделках с земельными участками. Главное вкратце:
Нотариальное удостоверение всего договора
§ 311b BGB (Гражданский кодекс)Тот, кто обязуется купить или продать земельный участок, должен заключить нотариально удостоверенный договор. При аренде с выкупом это относится и к арендной части, если она связана с покупкой, например регулирует зачёт, передачу объекта или срок. Без нотариального удостоверения весь договор ничтожен. Уже выплаченные суммы тогда приходится возвращать, что часто приводит к спорам.
Опцион на покупку тоже связывает продавца и поэтому должен быть нотариально удостоверен.
Предварительная запись о передаче права собственности
§ 883 BGBПредварительная запись (Vormerkung) — это запись в Grundbuch, которая обеспечивает будущее право покупателя на получение собственности. Пока она внесена, продавец не может действительно продать объект кому-то другому или обременить его в ущерб покупателю. Для аренды с выкупом на много лет это важнейшая защита покупателя.
Арендное право в период аренды
§§ 535 ff. BGBВ период аренды действует право аренды жилых помещений со всеми защитными нормами для арендаторов. Это касается, в частности, расторжения договора, расчёта коммунальных расходов и недостатков жилья. Договорные штрафы в договорах аренды жилья недействительны § 555 BGB. Если Вы хотите распределить ремонт и содержание иначе, чем предусмотрено законом, это нужно чётко прописать в нотариальном договоре, поскольку типовые формулировки часто не имеют силы.
Защита потребителей при продаже коммерческими продавцами
§ 506 BGBЕсли предприниматель, например застройщик или жилищная компания, продаёт объект частному лицу, аренда с выкупом может считаться возмездной финансовой помощью. Тогда соответственно применяются правила о потребительских кредитах на недвижимость. К ним относятся особые обязанности по информированию и право отказа от договора. Применимо ли это в конкретном случае, зависит от условий договора — этот вопрос следует решать с адвокатом соответствующей специализации (Fachanwalt) или нотариусом.
Налог на приобретение недвижимости
§ 1 GrEStGНалог возникает с момента заключения действительного договора купли-продажи. При аренде с обязательным выкупом это уже нотариальное удостоверение в начале, при чистом опционе на покупку — как правило, только реализация опциона. Ставку каждая федеральная земля устанавливает сама, в настоящее время от 3,5 до 6,5 процента цены покупки.
Банкротство продавца
§§ 106, 108 InsO (Закон о несостоятельности)Если продавец обанкротится, договор аренды жилья, как правило, продолжает действовать. Внесённая предварительная запись защищена от банкротства: конкурсный управляющий обязан исполнить требование о покупке. Без предварительной записи покупатель, напротив, может остаться ни с чем, потеряв уже зачтённые платежи.
Налоги для продавца
§§ 21, 23 EStG (Закон о подоходном налоге)До перехода права собственности арендная плата является для продавца доходом от сдачи в аренду. Если между собственной покупкой и продажей прошло менее десяти лет, налогом может облагаться и прибыль от продажи. Здесь стоит проконсультироваться с налоговым консультантом ещё до заключения договора.
Калькулятор аренды с выкупом
Поэкспериментируйте с цифрами. Пример показывает, сколько будет зачтено к концу периода аренды, что ещё нужно будет профинансировать и во что в целом обойдётся аренда с выкупом. Значения приведены для примера.
Сравнение с прямой покупкой
Тот же первый взнос, а вместо аренды вы платите ту же сумму ежемесячно как платёж по кредиту. Остаток долга после периода аренды учтён.
Не учтены проценты по кредиту на остаток цены, текущие расходы на содержание жилья и ремонт. Незачтённая часть арендной платы — это то, что Вы в это время платите за проживание.
Открыть калькулятор на отдельной странице и поделиться результатом
Кому выгодна аренда с выкупом
Для покупателей
- Путь к собственности без собственного капитала или с небольшим капиталом
- Фиксированная цена покупки защищает от роста цен
- Время познакомиться с объектом и районом до покупки
- Время улучшить кредитоспособность для последующего финансирования
- Общие расходы обычно выше, чем при банковском кредите
- Предложений мало, объекты порой в неудачном месте или в плохом состоянии
- Без покупки зачтённая часть часто теряется
- При падении цен фиксированная цена может стать недостатком
Для продавцов
- Более широкий круг покупателей, в том числе для трудно продаваемых объектов
- Регулярный доход от аренды до продажи
- Часто более высокая цена, чем при немедленной продаже
- Полная выручка от продажи поступает лишь спустя долгое время
- Риск неплатёжеспособности покупателя
- До передачи объекта сохраняются обязанности и ответственность собственника
- Налоговые последствия нужно тщательно планировать
Чек-лист перед визитом к нотариусу
Отмечайте то, что уже выяснено. Ваши отметки сохраняются в этом браузере.
Словарь терминов
- Доля зачёта
- Доля ежемесячной арендной платы, которая засчитывается в цену покупки, например 60 процентов (Anrechnungsquote).
- Передача права собственности
- Нотариально заявленное соглашение о переходе права собственности (Auflassung). Только после него и внесения записи в Grundbuch покупатель становится собственником.
- Предварительная запись о передаче права собственности
- Запись в Grundbuch, которая обеспечивает право покупателя на получение собственности, в том числе на случай перепродажи и банкротства (Auflassungsvormerkung).
- Плата за опцион
- Единовременный платёж за право купить объект позже (Optionsentgelt). Часто засчитывается в цену, но без покупки, как правило, не возвращается.
- Остаток цены
- Цена покупки за вычетом всех зачтённых частей арендной платы и взносов. Подлежит оплате в момент покупки (Restkaufpreis).
- Налог на приобретение недвижимости
- Налог на приобретение земельных участков, ставку которого каждая федеральная земля устанавливает сама (Grunderwerbsteuer).
Наша роль в Mietkaufnest
Mietkaufnest — портал объявлений о недвижимости в аренду с выкупом. Мы сводим продавцов и покупателей и при этом проверяем личность обеих сторон, а также подтверждение права собственности продавцов.
- Мы не риелтор и не являемся посредником при заключении договоров.
- Мы не юридическая фирма и не даём юридических консультаций.
- Договоры Вы заключаете напрямую с другой стороной, всегда у нотариуса.
Этот справочник призван помочь Вам задать правильные вопросы. Ответы для Вашей ситуации даст адвокат соответствующей специализации или налоговый консультант.