باختصار
- في الإيجار التمليكي تسكنون العقار أولًا كمستأجرين. ويُحتسب جزء من الإيجار من ثمن الشراء الذي يُستحق لاحقًا.
- يُحدَّد ثمن الشراء منذ البداية. ولا يعود لارتفاع الأسعار لاحقًا في السوق أي تأثير.
- لأن الأمر يتعلق بشراء عقار، يجب توثيق العقد كاملًا لدى كاتب العدل (Notar). وعقد الإيجار التمليكي الموقَّع بشكل خاص يكون باطلًا.
- قيد احتياطي لنقل الملكية (Auflassungsvormerkung) في السجل العقاري يحمي المشتري إذا أراد البائع بيع العقار لشخص آخر أو أفلس.
- في المحصلة يكون الإيجار التمليكي عادةً أغلى من التمويل العقاري التقليدي. ومع ذلك قد يكون مجديًا، مثلًا عند نقص رأس المال الخاص أو إذا كان البنك لا يمنح التمويل (بعد).
كيف يسير الإيجار التمليكي
يجمع الإيجار التمليكي بين عقدين تعرفونهما عادةً منفصلين: عقد إيجار وعقد بيع. وفي الواقع العملي يُدمج العقدان في وثيقة موثَّقة واحدة لدى كاتب العدل. وتسير العملية في الغالب عبر المراحل الأربع نفسها.
العقد لدى كاتب العدل
يتفق المشتري والبائع على ثمن الشراء والإيجار الشهري ونسبة الاحتساب والمدة. يوثّق كاتب العدل كل ذلك، ويطلب عادةً تسجيل القيد الاحتياطي لنقل الملكية في السجل العقاري.
مرحلة الإيجار
ينتقل المشتري للسكن ويدفع الإيجار شهريًا. وتُحتسب الحصة المتفق عليها من ثمن الشراء. وتستمر مرحلة الإيجار عادةً من خمس إلى خمس عشرة سنة.
موعد الشراء
في الموعد المتفق عليه يُستحق المتبقي من ثمن الشراء. ويموّله معظم المشترين بقرض بنكي، تُعامل فيه المبالغ المحتسبة الآن كرأس مال خاص.
التملك
بعد دفع المتبقي من ثمن الشراء يعلن الطرفان الاتفاق على نقل الملكية (Auflassung). وبالتسجيل في السجل العقاري يصبح المشتري مالكًا.
نموذجان: التزام بالشراء أو خيار الشراء
يشمل مصطلح الإيجار التمليكي شكلين من العقود يختلفان في نقطة حاسمة: هل يجب على المشتري الشراء في النهاية، أم يحق له ذلك فقط.
| إيجار تمليكي مع التزام بالشراء | إيجار مع خيار الشراء | |
|---|---|---|
| قرار الشراء | يُتخذ فورًا لدى كاتب العدل. والمشتري ملزم بالشراء. | يُتخذ لاحقًا. ويمكن للمشتري ممارسة الخيار أو تركه يسقط. |
| المرونة | منخفضة. لا يمكن الانسحاب إلا وفق شروط العقد. | عالية. إذا لم يتم الشراء ينتهي العقد كعقد إيجار عادي. |
| الإيجار المحتسب حتى الآن | يدخل في ثمن الشراء بشكل مضمون. | يضيع في الغالب عند العدول عن الشراء. |
| رسم الخيار | غير معتاد. | يُطلب كثيرًا، كثمن لحق الشراء. |
| ضريبة نقل ملكية العقار | تُستحق منذ إبرام العقد. | تُستحق عادةً عند ممارسة الخيار فقط. |
الوضع القانوني في ألمانيا
لا يوجد قانون خاص بالإيجار التمليكي. بل تُطبَّق قواعد عقود البيع وعقود الإيجار والتصرفات العقارية جنبًا إلى جنب. وفيما يلي أهم النقاط باختصار:
وجوب التوثيق لدى كاتب العدل للعقد بأكمله
§ 311b BGB (القانون المدني)من يلتزم بشراء أرض أو عقار أو بيعه يحتاج إلى عقد موثَّق لدى كاتب العدل. وفي الإيجار التمليكي ينطبق ذلك أيضًا على جزء الإيجار بقدر ارتباطه بالشراء، أي مثلًا إذا نظّم الاحتساب أو التسليم أو المدة. وإذا غاب التوثيق كان العقد كله باطلًا. وعندها يجب إعادة المبالغ المدفوعة، وهو ما يعني في كثير من الأحيان نزاعًا.
كذلك فإن خيار الشراء يُلزم البائع، ولذلك يجب توثيقه أيضًا.
القيد الاحتياطي لنقل الملكية
§ 883 BGBالقيد الاحتياطي (Vormerkung) هو قيد في السجل العقاري يضمن حق المشتري المستقبلي في الملكية. وما دام مسجلًا، لا يستطيع البائع بيع العقار بشكل نافذ لشخص آخر أو تحميله بأعباء تضر بالمشتري. وبالنسبة لإيجار تمليكي يمتد لسنوات طويلة، يُعدّ هذا القيد أهم حماية للمشتري.
قانون الإيجار خلال مرحلة الإيجار
§§ 535 ff. BGBخلال مرحلة الإيجار يسري قانون إيجار المساكن بما فيه من قواعد لحماية المستأجرين. ويشمل ذلك من بين أمور أخرى إنهاء العقد وكشف حساب تكاليف التشغيل والعيوب. والشروط الجزائية في عقود إيجار المساكن باطلة § 555 BGB. ومن يريد توزيع الإصلاحات والصيانة بشكل مختلف عما ينص عليه القانون، فعليه تنظيم ذلك بوضوح في العقد الموثَّق، لأن البنود النموذجية الجاهزة كثيرًا ما لا تصمد قانونيًا.
حماية المستهلك عند البائعين التجاريين
§ 506 BGBإذا باع صاحب نشاط تجاري، مثل شركة تطوير عقاري أو شركة إسكان، لشخص عادي، فقد يُعدّ الإيجار التمليكي تسهيلًا تمويليًا مقابل عوض. وعندها تُطبَّق قواعد القروض العقارية للمستهلكين بما يتناسب مع الحالة. ويشمل ذلك التزامات خاصة بتقديم المعلومات وحقًا في الرجوع عن العقد. أما هل ينطبق ذلك في الحالة المعينة، فيتوقف على صياغة العقد، ويجب أن يُترك لمحامٍ مختص أو لكاتب العدل.
ضريبة نقل ملكية العقار
§ 1 GrEStGتُستحق الضريبة بإبرام عقد بيع نافذ. ففي الإيجار التمليكي مع التزام بالشراء يكون ذلك عند التوثيق في البداية، أما في خيار الشراء البحت فعادةً عند ممارسة الخيار فقط. وتحدد كل ولاية نسبتها بنفسها، وهي حاليًا بين 3.5 و6.5 بالمئة من ثمن الشراء.
إفلاس البائع
§§ 106, 108 InsO (قانون الإعسار)إذا أفلس البائع، يستمر عقد إيجار المسكن من حيث المبدأ. والقيد الاحتياطي المسجَّل محصَّن ضد الإفلاس: إذ يجب على مدير الإعسار تنفيذ حق الشراء. أما بدون قيد احتياطي، فقد يخسر المشتري المبالغ التي احتُسبت له حتى ذلك الحين.
الضرائب على البائع
§§ 21, 23 EStG (قانون ضريبة الدخل)تُعدّ إيرادات الإيجار لدى البائع، حتى انتقال الملكية، دخلًا من التأجير. وإذا كانت المدة بين شرائه هو للعقار وبيعه أقل من عشر سنوات، فقد يخضع ربح البيع للضريبة أيضًا. لذلك يُستحسن التحدث مع مستشار ضريبي قبل إتمام العقد.
حاسبة الإيجار التمليكي
جرّبوا الأرقام بأنفسكم. يوضح المثال كم يكون قد احتُسب في نهاية مرحلة الإيجار، وما الذي ما زال يحتاج إلى تمويل، وكم يكلّف الإيجار التمليكي إجمالًا. القيم المعروضة أمثلة فقط.
مقارنة بالشراء المباشر
الدفعة المقدمة نفسها، وبدلاً من الإيجار تدفع المبلغ الشهري نفسه كقسط قرض. الدين المتبقي بعد مرحلة الإيجار محسوب.
لا تشمل الحسابات فوائد تمويل المتبقي من ثمن الشراء، ولا تكاليف التشغيل الخاصة بالمسكن، ولا الصيانة. والجزء غير المحتسب من الإيجار يعادل ما تدفعونه مقابل السكن خلال هذه الفترة.
لمن يناسب الإيجار التمليكي
للمشترين
- طريق إلى التملك دون رأس مال خاص أو بقليل منه
- ثمن الشراء الثابت يحمي من ارتفاع الأسعار
- وقت للتعرف على العقار والمنطقة قبل الشراء
- وقت لبناء الجدارة الائتمانية من أجل التمويل اللاحق
- التكلفة الإجمالية عادةً أعلى من التمويل البنكي
- العروض قليلة، وبعض العقارات في مواقع صعبة أو بحالة سيئة
- إذا لم يتم الشراء تضيع الحصة المحتسبة في الغالب
- الثمن الثابت قد يصبح عيبًا إذا انخفضت الأسعار
للبائعين
- دائرة أوسع من المهتمين، حتى للعقارات صعبة البيع
- إيرادات إيجار مستمرة حتى البيع
- ثمن شراء أعلى في كثير من الأحيان مقارنة بالبيع الفوري
- لا يصل كامل عائد البيع إلا في وقت متأخر
- خطر أن يعجز المشتري عن الدفع
- تستمر التزامات المالك ومسؤوليته حتى التسليم
- يجب التخطيط للآثار الضريبية بعناية
قائمة التحقق قبل موعد كاتب العدل
ضعوا علامة على ما تم توضيحه. تبقى علاماتكم محفوظة في هذا المتصفح.
مسرد المصطلحات
- نسبة الاحتساب
- حصة الإيجار الشهري التي تُحتسب من ثمن الشراء، مثلًا 60 بالمئة (Anrechnungsquote).
- الاتفاق على نقل الملكية
- الاتفاق المُعلن أمام كاتب العدل على انتقال الملكية (Auflassung). ولا يصبح المشتري مالكًا إلا بهذا الاتفاق وبالتسجيل في السجل العقاري.
- القيد الاحتياطي لنقل الملكية
- قيد في السجل العقاري يضمن حق المشتري في الملكية، بما في ذلك ضد إعادة البيع والإفلاس (Auflassungsvormerkung).
- رسم الخيار
- دفعة لمرة واحدة مقابل الحق في شراء العقار لاحقًا (Optionsentgelt). كثيرًا ما تُحتسب من الثمن، لكنها تسقط عادةً إذا لم يتم الشراء.
- المتبقي من ثمن الشراء
- ثمن الشراء مخصومًا منه جميع حصص الإيجار المحتسبة والدفعات المقدمة. ويُستحق في موعد الشراء (Restkaufpreis).
- ضريبة نقل ملكية العقار
- ضريبة على اكتساب الأراضي والعقارات، تحدد كل ولاية نسبتها بنفسها (Grunderwerbsteuer).
دورنا في Mietkaufnest
Mietkaufnest منصة إعلانات لعقارات الإيجار التمليكي. نجمع بين المعلنين والمهتمين، ونتحقق في أثناء ذلك من هوية الطرفين ومن إثبات الملكية لدى المعلنين.
- لسنا وسيطًا عقاريًا ولا نتوسط في العقود.
- لسنا مكتب محاماة ولا نقدّم استشارات قانونية.
- تُبرمون العقود مباشرة مع الطرف الآخر، ودائمًا لدى كاتب العدل.
يهدف هذا الدليل إلى مساعدتكم على طرح الأسئلة الصحيحة. أما الإجابات الخاصة بحالتكم فيقدّمها لكم المحامي المختص أو المستشار الضريبي.