مقارنة بالشراء المباشر
الدفعة المقدمة نفسها، وبدلاً من الإيجار تدفع المبلغ الشهري نفسه كقسط قرض. الدين المتبقي بعد مرحلة الإيجار محسوب.
لا تشمل الحسابات فوائد تمويل المتبقي من ثمن الشراء، ولا تكاليف التشغيل الخاصة بالمسكن، ولا الصيانة. والجزء غير المحتسب من الإيجار يعادل ما تدفعونه مقابل السكن خلال هذه الفترة.
كيف تحسب الحاسبة
- المحتسب = الإيجار الشهري × 12 × عدد السنوات × نسبة الاحتساب + الدفعة المقدمة، بحد أقصى ثمن الشراء
- المتبقي من ثمن الشراء = ثمن الشراء − المبلغ المحتسب
- التكاليف الجانبية للشراء = ثمن الشراء × (ضريبة نقل ملكية العقار + كاتب العدل والسجل العقاري)
- التكلفة الإجمالية = الإيجار المدفوع + الدفعة المقدمة + المتبقي من ثمن الشراء + التكاليف الجانبية للشراء
- إجمالي التكلفة عند الشراء المباشر = الدفعة المقدمة + أقساط القرض المدفوعة + الدين المتبقي بعد مرحلة الإيجار
- التكلفة الإضافية للإيجار التمليكي = إجمالي تكلفة الإيجار التمليكي − إجمالي التكلفة عند الشراء المباشر
للمقارنة تفترض الحاسبة أنك تستخدم المال نفسه: الدفعة المقدمة كرأس مال خاص، وكل شهر مبلغ الإيجار كقسط قرض. يغطي القرض ثمن الشراء والتكاليف الجانبية مطروحاً منها الدفعة المقدمة. في نهاية مرحلة الإيجار تكون في الحالتين قد دفعت ما استحق، وما زلت مديناً بالباقي: في الإيجار التمليكي المتبقي من ثمن الشراء، وفي الشراء المباشر الدين المتبقي من القرض.
شرح موجز للمدخلات
- نسبة الاحتساب
- الجزء من الإيجار الشهري الذي يُحتسب من ثمن الشراء. أما الباقي فهو الإيجار الفعلي مقابل السكن.
- مدة مرحلة الإيجار
- السنوات حتى موعد الشراء. عندها يستحق المتبقي من ثمن الشراء، وغالباً عبر تمويل.
- دفعة مقدمة / رسم الخيار
- دفعة واحدة في البداية. يحدد العقد ما إذا كانت تُحتسب وما الذي يحدث إذا لم تشترِ.
- ضريبة نقل ملكية العقار
- تُستحق عند الشراء. تحدد كل ولاية اتحادية نسبتها بنفسها، وهي حالياً بين 3.5 و6.5 بالمئة من ثمن الشراء.
- كاتب العدل والسجل العقاري
- كقاعدة تقريبية، بين 1.5 و2 بالمئة من ثمن الشراء.
- ثمن الشراء المباشر
- ما سيكلّفه العقار من دون إيجار تمليكي. غالباً ما تكون أسعار الإيجار التمليكي أعلى لأن البائع ينتظر ماله مدة أطول. إذا تُرك فارغاً تحسب الحاسبة بثمن الشراء نفسه.
- فائدة التمويل العقاري
- معدل الفائدة السنوي على التمويل العقاري. يتوقف منح البنك للتمويل وسعر فائدته على جدارتك الائتمانية ورأس مالك الخاص.
ما لا تأخذه الحاسبة في الحسبان
فوائد تمويل المتبقي من ثمن الشراء، والتكاليف الجارية، والصيانة، وتغيّر قيمة العقار، والمسائل الضريبية. النتيجة حساب توضيحي وليست استشارة مالية أو قانونية.
اطلب من محامٍ متخصص مراجعة العقد قبل موعد كاتب العدل، وتحدث مبكراً مع مصرفك عن تمويل المتبقي من ثمن الشراء.