Kurz gesagt
- Beim Mietkauf wohnen Sie zunächst zur Miete. Ein Teil der Miete wird auf den später fälligen Kaufpreis angerechnet.
- Der Kaufpreis wird gleich zu Beginn festgelegt. Spätere Preissteigerungen am Markt spielen dann keine Rolle mehr.
- Weil es um den Kauf einer Immobilie geht, muss der gesamte Vertrag beim Notar beurkundet werden. Ein privat unterschriebener Mietkaufvertrag ist unwirksam.
- Eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt den Käufer, falls der Verkäufer die Immobilie anderweitig verkaufen will oder pleitegeht.
- Unterm Strich ist Mietkauf meist teurer als eine klassische Baufinanzierung. Er kann sich trotzdem lohnen, etwa wenn Eigenkapital fehlt oder eine Bank (noch) nicht finanziert.
So läuft ein Mietkauf ab
Ein Mietkauf verbindet zwei Verträge, die Sie sonst getrennt kennen: einen Mietvertrag und einen Kaufvertrag. In der Praxis werden beide in einer einzigen notariellen Urkunde zusammengefasst. Der Ablauf folgt fast immer denselben vier Phasen.
Vertrag beim Notar
Käufer und Verkäufer einigen sich auf Kaufpreis, Monatsmiete, Anrechnungsquote und Laufzeit. Der Notar beurkundet alles und beantragt in der Regel die Auflassungsvormerkung im Grundbuch.
Mietphase
Der Käufer zieht ein und zahlt monatlich Miete. Der vereinbarte Anteil wird auf den Kaufpreis angerechnet. Die Mietphase dauert typischerweise fünf bis fünfzehn Jahre.
Kaufzeitpunkt
Zum vereinbarten Termin wird der Restkaufpreis fällig. Den finanzieren die meisten Mietkäufer über ein Bankdarlehen, für das die angerechneten Zahlungen nun wie Eigenkapital wirken.
Eigentum
Nach Zahlung des Restkaufpreises erklären beide Seiten die Auflassung. Mit der Eintragung im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer.
Zwei Modelle: Kaufpflicht oder Kaufoption
Unter dem Begriff Mietkauf laufen zwei Vertragsformen, die sich in einem entscheidenden Punkt unterscheiden: ob der Käufer am Ende kaufen muss oder nur kaufen darf.
| Mietkauf mit Kaufpflicht | Miete mit Kaufoption | |
|---|---|---|
| Kaufentscheidung | Fällt sofort beim Notar. Der Käufer ist verpflichtet zu kaufen. | Fällt erst später. Der Käufer kann die Option ausüben oder verfallen lassen. |
| Flexibilität | Gering. Ein Ausstieg ist nur nach den Vertragsregeln möglich. | Hoch. Ohne Kauf endet der Vertrag wie ein normales Mietverhältnis. |
| Bereits angerechnete Miete | Fließt sicher in den Kaufpreis. | Ist bei Verzicht auf den Kauf meist verloren. |
| Optionsentgelt | Nicht üblich. | Häufig verlangt, als Preis für das Recht zum Kauf. |
| Grunderwerbsteuer | Entsteht schon mit dem Vertrag. | Entsteht in der Regel erst bei Ausübung der Option. |
Rechtslage in Deutschland
Ein eigenes Mietkauf-Gesetz gibt es nicht. Stattdessen greifen die Regeln für Kaufverträge, Mietverträge und Grundstücksgeschäfte nebeneinander. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
Notarpflicht für den ganzen Vertrag
§ 311b BGBWer sich verpflichtet, ein Grundstück zu kaufen oder zu verkaufen, braucht einen notariell beurkundeten Vertrag. Beim Mietkauf gilt das auch für den Mietteil, soweit er mit dem Kauf zusammenhängt, also etwa Anrechnung, Übergabe oder Laufzeit regelt. Fehlt die Beurkundung, ist der gesamte Vertrag nichtig. Bereits gezahlte Beträge müssen dann zurückabgewickelt werden, was oft Streit bedeutet.
Auch eine Kaufoption bindet den Verkäufer und muss deshalb beurkundet werden.
Auflassungsvormerkung
§ 883 BGBDie Vormerkung ist ein Eintrag im Grundbuch, der den künftigen Eigentumsanspruch des Käufers sichert. Solange sie eingetragen ist, kann der Verkäufer die Immobilie nicht wirksam an jemand anderen verkaufen oder sie zum Nachteil des Käufers belasten. Für einen Mietkauf über viele Jahre ist sie der wichtigste Schutz des Käufers.
Mietrecht in der Mietphase
§§ 535 ff. BGBWährend der Mietphase gilt das Wohnraummietrecht mit seinen Schutzregeln für Mieter. Das betrifft unter anderem Kündigung, Nebenkostenabrechnung und Mängel. Vertragsstrafen sind in Mietverträgen über Wohnraum unwirksam § 555 BGB. Wer Reparaturen und Instandhaltung abweichend vom Gesetz verteilen will, sollte das sauber im notariellen Vertrag regeln, denn formularmäßige Klauseln halten oft nicht.
Verbraucherschutz bei gewerblichen Verkäufern
§ 506 BGBVerkauft ein Unternehmer, etwa ein Bauträger oder Wohnungsunternehmen, an eine Privatperson, kann ein Mietkauf als entgeltliche Finanzierungshilfe gelten. Dann sind die Regeln für Immobiliar-Verbraucherdarlehen entsprechend anzuwenden. Dazu gehören besondere Informationspflichten und ein Widerrufsrecht. Ob das im Einzelfall greift, hängt von der Vertragsgestaltung ab und gehört in die Hände eines Fachanwalts oder des Notars.
Grunderwerbsteuer
§ 1 GrEStGDie Steuer entsteht mit dem wirksamen Kaufvertrag. Beim Mietkauf mit Kaufpflicht ist das schon die Beurkundung zu Beginn, bei einer reinen Kaufoption in der Regel erst die Ausübung der Option. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest, derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
Insolvenz des Verkäufers
§§ 106, 108 InsOGeht der Verkäufer pleite, läuft der Mietvertrag über Wohnraum grundsätzlich weiter. Eine eingetragene Vormerkung ist insolvenzfest: Der Insolvenzverwalter muss den Kaufanspruch erfüllen. Ohne Vormerkung kann der Käufer dagegen mit seinen bereits angerechneten Zahlungen leer ausgehen.
Steuern für den Verkäufer
§§ 21, 23 EStGDie Mieteinnahmen sind beim Verkäufer bis zum Eigentumsübergang Einkünfte aus Vermietung. Liegt zwischen eigenem Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann zudem der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig sein. Hier lohnt ein Gespräch mit der Steuerberatung, bevor der Vertrag steht.
Mietkauf-Rechner
Spielen Sie mit den Zahlen. Das Beispiel zeigt, wie viel am Ende der Mietphase angerechnet ist, was noch finanziert werden muss und was der Mietkauf insgesamt kostet. Die Werte sind Beispielwerte.
Vergleich mit Direktkauf
Gleiche Anzahlung, und statt der Miete zahlen Sie denselben Monatsbetrag als Kreditrate. Die Restschuld nach der Mietphase ist eingerechnet.
Nicht enthalten sind Zinsen für die Finanzierung des Restkaufpreises, Nebenkosten der Wohnung und Instandhaltung. Der nicht angerechnete Mietanteil entspricht dem, was Sie in dieser Zeit fürs Wohnen zahlen.
Für wen sich Mietkauf lohnt
Für Käufer
- Weg ins Eigentum ohne oder mit wenig Eigenkapital
- Fester Kaufpreis schützt vor steigenden Preisen
- Zeit, die Immobilie und Gegend vor dem Kauf kennenzulernen
- Zeit, Bonität für die spätere Finanzierung aufzubauen
- Gesamtkosten meist höher als bei einer Bankfinanzierung
- Angebot klein, Objekte teils in schwieriger Lage oder schlechtem Zustand
- Ohne Kauf ist der angerechnete Anteil oft verloren
- Fester Preis kann bei fallenden Preisen zum Nachteil werden
Für Verkäufer
- Größerer Kreis an Interessenten, auch für schwer verkäufliche Objekte
- Laufende Mieteinnahmen bis zum Verkauf
- Oft ein höherer Kaufpreis als beim Sofortverkauf
- Verkaufserlös fließt erst spät vollständig
- Risiko, dass der Käufer zahlungsunfähig wird
- Bis zur Übergabe weiter Eigentümerpflichten und Haftung
- Steuerliche Folgen sorgfältig planen
Checkliste vor dem Notartermin
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Glossar
- Anrechnungsquote
- Der Anteil der Monatsmiete, der auf den Kaufpreis angerechnet wird, zum Beispiel 60 Prozent.
- Auflassung
- Die notariell erklärte Einigung, dass das Eigentum übergeht. Erst mit Auflassung und Grundbucheintrag wird der Käufer Eigentümer.
- Auflassungsvormerkung
- Grundbucheintrag, der den Anspruch des Käufers auf Eigentum sichert, auch gegen Weiterverkauf und Insolvenz.
- Optionsentgelt
- Einmalzahlung für das Recht, die Immobilie später kaufen zu dürfen. Wird oft angerechnet, verfällt aber meist ohne Kauf.
- Restkaufpreis
- Kaufpreis abzüglich aller angerechneten Mietanteile und Anzahlungen. Er wird zum Kaufzeitpunkt fällig.
- Grunderwerbsteuer
- Steuer auf den Erwerb von Grundstücken, deren Satz jedes Bundesland selbst festlegt.
Unsere Rolle bei Mietkaufnest
Mietkaufnest ist ein Inserateportal für Mietkauf-Immobilien. Wir bringen Anbieter und Interessenten zusammen und prüfen dabei die Identität beider Seiten sowie den Eigentumsnachweis der Anbieter.
- Wir sind kein Makler und vermitteln keine Verträge.
- Wir sind keine Kanzlei und geben keine Rechtsberatung.
- Verträge schließen Sie direkt mit der anderen Seite, immer beim Notar.
Dieses Wiki soll Ihnen helfen, die richtigen Fragen zu stellen. Die Antworten für Ihren Fall gibt Ihnen der Fachanwalt oder die Steuerberatung.